一、房产投资回报率，如何精算？

首套房投资回报率的结论：房价涨3%，买房不亏；房价涨5%，年化回报8.7%；房价涨10%，年化回报21.2%；房价涨15%，年化回报33.7%。本篇将计算二套房的持有成本和投资回报率。

1、房产收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买房产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资人的投资回报。

2、房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价。

以上就是一些官话，我个人觉得投资买房的回报率不能只看租金，主要还是看地段房价能不能在短期内有所上涨，涨势如何！到了一个自己认为是赚到钱了，超出成本价了，那就该出手时就出手了，买房靠租金赚收益，那是马拉松式的投资了，房产投资，只要你跟着政府的规划走，买相对较好的地段，那就不会亏！

而如果偏要买偏僻，发展不怎么样，没有政府规划政策倾斜的地方，那肯定会亏的！

既然是投资都有风险，所以要听听意见，多了解实事，不能盲目跟风！总之要思量再三！多处对比！

第一，房产回报率的算法很简单，一般的算法是租金/房款，得出的就是房屋的回报率。

第二，商铺的回报率一般是5%，写字楼和住宅基本都是6%左右。

第三，目前买房投资已经不是很划算了！

二、如何为房子进行估值？

判断房产的价值，房地产估价师就是专门干这事的。

房产的估值有很多种方法，其中有一种类似租售比的方法是＂收益还原法＂：通过计算房子的净收益（租金减去税费、维修等），利用收益率、收益时间来算出房子价值。

最简单的例子就是根据利息、利率求银行存款，例如现在一年定期利率是2％（收益率），您的存款到一年（收益时间）后获得2万元利息（净收益），那么您存在银行的本金就是100万。

收益法是预计房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率将其折现，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

公式为v=a/r［1-1/（1+r）ⁿ]；

其中V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期。

例如，2016年10月深圳的住宅租金平均为71元/平方米/月，假如用房地产估价中的收益法算一下房价是多少？

房地产出租收益扣除税费、空置、保养，净收益按0.9算，即a=71x12x0.9，折现率（即报酬率）按最低的报酬，一年贷款利率，r=4.75%，剩余收益年限由70年减去建造、销售时间，取n=65,，代入公式得，房价v=15352元/平方米。那么同时期深圳的房价是多少？是55611元/平方米。

如果有兴趣，可以算一算这个房价下，应该是怎样的租金水平或者是报酬率？这种状况的原因是什么？

另外的估价方法还有成本法：价格＝土地＋建安费＋税＋利润等。这种方法有相当难度，因土地拍卖市场地王频出，就如＂海鲜价＂一样，经常需要调整。

反而比较靠谱的方法是比较法，就是看相同区域、条件相当的房子成交价然后对各种影响因素进行适当的修正。

不过，在＂面粉贵过面包＂的时候，还得看估价师的调整，因为估价，从某个角度，也可称为一门艺术。

三、如何判断房子值不值得买？

一般人买房无非四种理由：

理由一：刚需自住；

理由二：学区房，解决孩子上学的问题；

理由三：投资；

理由四：理由一和理由二的重合，即：即是刚需也需要考虑孩子的上学问题；

理由一的答复：

如果你的购房需求是刚需，那么你主要需要考虑的是价格和上下班通勤的方便程度，还有，你需要考虑以后家里有几口人常住，如果人多，那么两室两厅就不适合你，你可能需要考虑三室甚至四室，这个时候，如果需要大的面积且预算充足，你可以考虑较好位置的面积较大的房子，如果预算不充足，则需要考虑稍微偏一点的地方才能满足大的面积的需求，但这样一来可能上下班通勤就稍微不太方便，所以需要自己多听多看，多去实地看房，选一个自己满意的才好；

理由二的答复：

好的学区房，一般都能上一个本地不错的学校，所以，不管房价如何上下波动，学区房一般只涨不降，因为中国人最关心的两件事儿，除了住房就是孩子的教育了，所以，无论从投资还是自住角度，买学区房一般都没有太大问题，但一般学区房都是老破小的房子，可能买来之后需要好好重新装修一番，但好处是这种房子公摊也很小，只要房子不是太老，好好装修一番住起来还是挺舒服的；但也有很多挺小的那种老破小，可以买来之后等孩子上完学再出手卖出就好了，总之，学区房是值得买的；

理由三的答复：

投资者最关心的当然是后期的收益，所以，你最需要关注的，是你本地的经济发展重心和开发区政策，例如，十年前，几乎所有的便宜房子都在本市的高新区或开发区，但十年后的今天，市中心的房价并没有涨多少，但高新区或开发区的房子都翻了两倍不止，这就说明，投资一定要投资有发展潜力的地段，当然，地方政策可能多变，现任领导注重开发东边，可能下一个领导就注重开发南边了，所以也需要自己多多关注相关政策，找到本地下一个发展潜力的区域去买房就好了。

理由四的答复：

如果既是刚需也有孩子需要上学，如果预算充足，那就好地段好学校买就是了，但如果预算不太充足，那就一般可以考虑购买本地的开发区的新开发的楼盘且有不错的学校的房子就行；如果预算很少，那只能考虑一个只要能正常上学的房子就好了；

当然，小区的户型，采光，基础设施的配套等等也要好，还有一般好的小区也会引入比较好的物业公司来管理，这样入住了业主住的也舒服。

说在最后：也是最重要的，还要选一个名气大质量好点的开发商和建设单位建造的房屋，毕竟，无论你是何种需求，安全永远是第一位的，不是吗？

房子值得不值得买，其实主要看如下三点：

一、是否符合你购房的需求？你想购房，是因为没有住房的刚需房？还是为了孩子上学教育？还是投资性住房？

因为想要买每套房的基础需求不同，房子值得不值得就不好一概而论。比如你想给父母买一套养老房，却在学校周围买了一个高层的学区房，这就是房子和你的需求不匹配，那你说这个房子值得吗？按价值来说，在值得的，因为是学区房，肯定保值升值的；但是是给父母养老，其实完全没有必要选择在一个学校周围，每天上下学人流量太大，比较嘈杂，而且还是高层住宅，老人住也不方便，那这个房子值得不值得呢？？

所以，首先分析购房需求、再根据自己家庭的生活方式和习性，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素，去选择适合家庭生活的习性和需要的房子。

二、是否有升值潜力？ 房子的升值潜力，就是说房子价格会不会升高，会不会将来卖的时候好卖。

我们买一套房子，很有可能将来有一天要卖掉。如果有升值潜力，那卖的时候最起码不会亏钱，甚至还可以赚钱，也是不错的投资啊。

三、是否有高的性价比？

房子的性价比，即与同一价格档线上的房子相比是不是最划算的。我们购买的不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等，这些直接决定生活的便利度。

那怎么样的房子，才是升值的，才是值得的呢？

地段！！！

地段永远是最重要的，最根本性的！！！优越地段是决定房子价值的重要因素，地段好的房子升值空间肯定小不了。

好的地段，主要以下几方面：一是区域内的商业发展，如是否位于商圈或位于商圈的辐射区，是否有大型商业设施或商业设施的建设规划；二是区域内的交通发展，是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等。三是区域内的商务发展，是否有写字楼群的进驻。四是区域内的环境发展，环境景观的改善对房产价值会有一定提升，如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。

居住舒适

1、小区环境好，绿化面积大，容积率匹配，环境宜人。

2、房子建筑设计合理，房子质量够硬，没有漏水、开裂等建筑质量硬伤。

3、物业服务贴心加分，管理严格，服务周到，既住得放心又舒心。

第三、户型优越

1、户型是否方正

户型方正就是这所房子的外轮廓线上大体呈一个正方形或者长方形。一般比较方正的户型空间利用率高，装修起来也比较省时省力省钱。

2、户型是否南北通透

南北通透，即房子在南北两侧都有窗户，这样空气可以形成对流，通风比较好，不会闷热。

3、房子是否动静分区

动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。

静区：卧室、书房、主卫等。

动区是人们活动比较频繁的地区，而静区则是主要提供休息的地区，动静分离明显，这样大家互相不容易受到影响。

4、房子是否开间和进深比例协调

一般比较舒适的房子的开间与进深比例约为1.5:1。如果太大或者太小都不会太舒服的。

5、房子是否朝向合理，采光舒适

采光是非常重要的一个因素，一定要有卧室朝阳，客厅最好也可以朝阳，那样住的舒适度更高。

利好楼层

如果是步梯楼，2-4层最优，顶楼次之，一楼最差。

如果是电梯楼，低层遮挡阳光，采光不好，所以不太受欢迎；顶层容易漏水，中间楼层越高越好。

房屋面积

未来趋势：八九十平米的刚需和140平米以上的改善户型，是最受欢迎的。将来最好卖的房子应该是这两个范围的面积。

以上为房家卫士个人观点，欢迎指正。